Kopers die misbruik maken van het financieringsvoorbehoud bij de aankoop van een woning. Het klinkt als iets onmogelijks. Het financieringsvoorbehoud in koopovereenkomsten is er toch juist om de koper te beschermen? Toch komt het voor en blijkt vaak dat de door makelaars gebruikte standaard koopovereenkomst onvoldoende is om de verkopers hiertegen te beschermen. Hoe zit dit precies?
Voorbeeld
Stel je voor dat een jong stel uit hun kleine woning is gegroeid en een grotere woning wenst aan te kopen. Ze vinden elders in het dorp een mooie gezinswoning en willen deze kopen. Ze sluiten een koopovereenkomst met de verkopers en gaan naar de bank voor een hypotheek. Om te voorkomen dat ze in de problemen komen als zou blijken dat ze van de bank geen hypotheek zouden verkrijgen voor de koopsom hebben ze een financieringsvoorbehoud opgenomen in het koopcontract. Zo hebben ze 6 tot 8 weken de tijd om de hypotheek rond te krijgen en hebben ze de escape om nog van de koop af te kunnen zien als dit binnen die termijn niet lukt.
Voor iedereen die al eens een huis gekocht heeft is dit waarschijnlijk bekend terrein. Maar wist u ook dat…..
Standaard artikel
In de standaard koopovereenkomst die makelaars gebruiken bij de aankoop en verkoop van woningen staat een voorgedrukt artikel opgenomen om het financieringsvoorbehoud te regelen. Het doel van het financieringsvoorbehoud is de bescherming van de koper. Zo heeft de koper nog een uitweg uit de koopovereenkomst zonder in de problemen te komen als zij de financiering niet rond krijgt.
Het standaardartikel zoals dat is voorgedrukt in de modelkoopovereenkomsten is ook met die gedachte geformuleerd. Het artikel beschermt de koper. Waarschijnlijk is bij het opstellen van het artikel nooit bedacht dat er ook misbruik van dit artikel kan worden gemaakt door kopers en dat verkopers daartegen nu niet beschermd zijn. Dit is natuurlijk ook wel logisch omdat men ervan uitgaat dat kopers de woning graag willen hebben en er dus alles aan zullen doen om de financiering c.q. hypotheek rond te krijgen.
Helaas blijkt echter in de praktijk dat er toch kopers zijn die misbruik maken van het financieringsvoorbehoud. Ik hoor u al denken hoe dan? En waarom? Dit zal ik uitleggen aan de hand van het volgende voorbeeld.
Voorbeeld misbruik van financieringsvoorbehoud
Het eerdergenoemde stel heeft een koopovereenkomst gesloten met de verkopers voor een mooie gezinswoning. In het artikel hebben zij het standaard financieringsvoorbehoud op laten nemen. Ze gaan naar hun tussenpersoon en verzoeken deze om de hypotheek bij de bank te regelen. Zowel de man als de vrouw hebben een baan. Ook hebben ze zelf nog een koopwoning. Een paar weken na het ondertekenen van de koopovereenkomst komt er echter een andere woning in het dorp te koop. Deze woning is wel behoorlijk duurder maar kopers worden helemaal verliefd op deze woning. Maar wat nu? Ze hebben al een koopovereenkomst voor de gezinswoning.
Dan bedenken ze zich dat de termijn voor het inroepen van het financieringsvoorbehoud nog loopt. Dit is de enige manier om onder de koopovereenkomst uit te kunnen zodat ze toch de duurdere woning verderop in het dorp kunnen kopen. Het koopcontract en het financieringsvoorbehoud worden er nog eens bij gepakt en gekeken wordt wat de mogelijkheden zijn.
Het financieringsvoorbehoud geldt voor de hoogte van de koopsom. Er dient een afwijzing van een geldverstrekkende instantie, een bank, overlegd te worden aan verkopers als bewijs dat kopers de financiering/de hypotheek niet rond krijgen. Op grond van het artikel in het koopcontract hoeft hiervoor door de bank alleen gekeken te worden naar de inkomens/het salaris van de kopers. Wat blijkt dus, de overwaarde van hun eigen koopwoning, hun spaargeld en overige vermogen hoeft op basis van het financieringsvoorbehoud niet te worden gebruikt voor het verkrijgen van de financiering. Er wordt echt alleen gekeken naar het inkomen.
In het geschetste voorbeeld komt dit de kopers goed uit. Ze hebben namelijk veel spaargeld en een overwaarde op hun huidige koopwoning. Op basis daarvan kunnen zij de gezinswoning makkelijk financiering met hun inkomen. Maar nu er alleen naar het inkomen wordt gekeken telt dat dus allemaal niet mee en verzoeken ze de bank de financieringsaanvraag af te wijzen. En dit gebeurt.
Kopers laten verkopers weten dat ze zich beroepen op het financieringsvoorbehoud omdat de bank hun hypotheekaanvraag heeft afgewezen vanwege te weinig inkomen.
Een maand later kopen kopers het duurdere huis in het dorp. Ze betalen de woning met de overwaarde van hun eigen koophuis en twee ton spaargeld dat ze hadden staan. De hypotheek die ze voor dit duurdere huis van de bank krijgen is veel lager dan de aanvraag die ze hadden gedaan bij financiering van de gezinswoning.
U begrijpt dat kopers in dit geval misbruik hebben gemaakt van het financieringsvoorbehoud. Verkopers staan met lege handen, moeten hun woning opnieuw in de verkoop zetten en zien de kopers – die de koop niet door laten gaan omdat ze niet genoeg geld zouden hebben – een veel duurdere woning in hetzelfde dorp kopen. U zult begrijpen dat verkopers zich netjes gezegd behoorlijk bedonderd voelen.
Hoe kan dit nu?
Omdat kopers dus op grond van het standaardartikel niet verplicht zijn om hun vermogen/spaargeld en overwaarde van hun eigen koopwoning mee te nemen bij hun financieringsaanvraag kunnen ze een afwijzing bij de geldverstrekker “regelen” door een hoger bedrag aan financiering te vragen dan ze eigenlijk nodig hebben.
Wat kun je hier als verkopers aan doen?
Om dit te voorkomen dien het standaardartikel in de standaardcontracten te worden aangepast. Zo dient er ondermeer te worden opgenomen dat de overwaarde van de eigen woning mee dient te worden genomen bij de financieringsaanvraag en tevens ook het eigen vermogen. Indien kopers dit niet willen dan kan je dit oplossen door een lager bedrag op te nemen in het artikel zodat de kopers slechts voor een lager bedrag de financiering kunnen aanvragen. Dit zijn slechts enkele eenvoudige oplossingen die snel zijn op te nemen in het koopcontract. Er zijn nog meer oplossingen te bedenken voor specifieke situaties. Hiervoor adviseer ik u contact met mij op te nemen voor verder juridisch advies.
Dan hoor ik u nog denken….kunnen de verkopers nu niks doen tegen zulke kopers?
Ja, er zijn wel degelijk juridische mogelijkheden die bekeken kunnen worden. Dit verschilt echter per specifiek geval. Zulke zaken vergen veel geduld en doorzettingsvermogen. Mocht u in een dergelijk situatie terecht komen neemt u dan contact op voor verder juridisch advies.
En verkoopt u dus uw woning of bent u van plan dit te gaan doen of bent u makelaar? Let dan goed op! De gebruikte modellen zijn standaardcontracten. Het doel van bepaalde artikelen – zoals de bescherming van de koper bij het financieringsvoorbehoud – is wellicht gewaarborgd in het contract maar de belangen van de verkopers niet. Pas het standaardcontract dus altijd aan, aan de specifieke situatie en kopers. Zo voorkomt u dat er misbruik kan worden gemaakt van bepaalde artikelen in de koopovereenkomst.
Mw. mr. Femke Gietema- van der Heide