Alle horecagelegenheden in Nederland zijn sinds zondag 14 maart 2020 vanaf 18:00 uur gesloten wegens het coronavirus. De dichte deuren en donkere ramen bij cafés en restaurants zijn een triest gezicht. Er komt geen cent meer binnen bij deze ondernemers terwijl de vaste lasten, zoals de huur, wel doorlopen. Veel huurders en verhuurders hebben vragen over deze situatie. Wat als de huur niet betaald kan worden?
Zolang een (bedrijfs)ruimte wordt gehuurd, moet de huur worden betaald. Als tegenprestatie voor het betalen van de huur, mag de huurder gebruik maken van de ruimte die hij huurt. Dit is de hoofdregel. Hoe kan hiervan worden afgeweken? Met andere woorden: wanneer hoeft er geen of minder huur te worden betaald?
Belangrijkste tip
Voordat we ons op het juridische verhaal gaan storten geven we onze belangrijkste tip: ga in overleg met je verhuurder of huurder als je problemen ziet aankomen bij het betalen van de huur. We hebben natuurlijk te maken met een erg bijzondere situatie, probeer daarom ook te kijken naar bijzondere manieren om hiermee om te gaan. Kijk of je tijdelijk de huur kunt verlagen of afspraken kunt maken over betaling in termijnen, eventueel later. Niemand is erbij gebaat als een huurder omvalt.
Leg de afspraken schriftelijk of per e-mail vast en neem daarbij ook de boetes voor te late betaling mee die soms in het huurcontract of de voorwaarden zijn opgenomen. Deze boetes kunnen behoorlijk oplopen.
Juridische mogelijkheden
Er zijn een paar juridische mogelijkheden van belang:
- is sprake van een ‘gebrek’ door het ontbreken van huurgenot?
- kan een beroep worden gedaan op overmacht?
- is er sprake van onvoorziene omstandigheden?
- het laatste redmiddel: redelijkheid en billijkheid
We bespreken deze juridische mogelijkheden nu stuk voor stuk. Let er trouwens op dat dit artikel alleen gaat over zogenaamde ‘290-bedrijfsruimten’, zoals horeca en winkels.
Geen huurgenot, is dat een gebrek?
Door de sluiting vanuit de overheid kan een huurder geen gebruik meer maken van zijn pand. In normale gevallen is het een gebrek als een huurder het gehuurde niet kan gebruiken. Een huurder kan zich dan op het standpunt stellen dat hij geen of in ieder geval minder huur hoeft te betalen. Waar betaalt hij immers voor als hij het pand niet kan gebruiken?
In deze situatie kunnen we twee gevallen onderscheiden: (1) er is een huurovereenkomst waarvoor de ROZ-voorwaarden gelden (2) de ROZ-voorwaarden zijn niet van toepassing
Huurovereenkomst met ROZ-voorwaarden
Als de ROZ-voorwaarden gelden dan kunnen we snel klaar zijn. In de meest recente versie van die voorwaarden uit 2012, maar ook die uit 2008, staat namelijk dat de huurder bij een gebrek (op een enkele uitzondering na, die hier niet geldt) geen aanspraak kan maken op huurverlaging. Geldt voor jouw huurovereenkomst een andere versie van de ROZ-voorwaarden van 2003 en eerder, controleer dan goed wat hierin staat over beperking van huurprijsvermindering bij geen of verminderd huurgenot
Huurovereenkomst zonder ROZ-voorwaarden
Bij een huurovereenkomst zonder ROZ-voorwaarden ligt het anders. Dan krijg je de discussie of de situatie voor rekening van de huurder of de verhuurder komt. De kans op huurverlaging lijkt ons hier niet groot. De coronacrisis is een externe factor waar de verhuurder niets aan kan doen. Dergelijke gevallen worden door rechters wel als gebrek beoordeeld, maar een schadevergoeding wordt vervolgens niet toegekend omdat het gebrek de verhuurder niet is toe te rekenen. Ook toewijzing van een huurprijsverlaging via een procedure bij de rechtbank is twijfelachtig omdat het een gebod vanuit de Rijksoverheid betreft. Ook hier zal de toerekenbaarheid van het gebrek aan de verhuurder een rol spelen. Er is dan dus ook geen sprake van huurverlaging op die grond.
Overmacht
Overmacht is geregeld in de wet, in artikel 6:75 Burgerlijk Wetboek. Daarin staat dat een tekortkoming in de nakoming niet aan een partij kan worden toegerekend als de tekortkoming niet te wijten is aan zijn schuld en ook niet volgens de wet, rechtshandeling of in het verkeer geldende opvatting voor zijn rekening komt. Zoals je kunt lezen, wordt er een erg algemene uitleg gegeven van het begrip overmacht.
Of het niet kunnen betalen van de huur door het coronavirus onder overmacht valt, hangt af van de omstandigheden van de zaak. Ook is van belang wat er eventueel in de algemene voorwaarden of het contract staat over overmacht. Afhankelijk van de feiten denken wij dat een beroep op overmacht bij het coronavirus in sommige gevallen wel te bepleiten valt.
Onvoorziene omstandigheden
Als een beroep op overmacht niet lukt, kun je nog proberen een beroep te doen op onvoorziene omstandigheden. De rechter kan het huurcontract dan wijzigen of (deels) ontbinden. Onder onvoorziene omstandigheden worden verstaan omstandigheden die op het moment van het aangaan van het contract nog in de toekomst lagen. De omstandigheden moeten dusdanig zijn dat naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet kan worden verwacht dat het huurcontract ongewijzigd in stand blijft.
Hier wordt het al lastiger. Ja, het gaat inderdaad om een toekomstige gebeurtenis die de huurder en verhuurder waarschijnlijk niet hadden voorzien, maar rechters moeten zich erg terughoudend opstellen bij dit soort zaken. Alleen bij hoge uitzondering kan een beroep op onvoorziene omstandigheden worden gedaan. Toch denken wij dat de coronacrisis hiervoor misschien mogelijkheden biedt, omdat het een unieke situatie betreft.
Redelijkheid en billijkheid
Lukt een beroep op onvoorziene omstandigheden ook niet, dan is er als laatste strohalm nog de redelijkheid en billijkheid. Dit is een algemeen leerstuk uit het verbintenissenrecht, dat het volgende inhoudt: een regel is niet van toepassing als dit in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn.
Het zal erg lastig worden om in coronagevallen een beroep te doen op de redelijkheid en billijkheid. Wij zien daarvoor eigenlijk alleen mogelijkheden als er sprake is van zeer schrijnende, uitzonderlijke gevallen.
Ondersteunende maatregelen overheid
De overheid heeft een ruim pakket aan maatregelen aangekondigd om ondernemers financieel te ondersteunen. Of er ook specifiek gelden worden vrijgemaakt voor betaling van huur is niet duidelijk. Zo ja, dan zou dit natuurlijk wat meer lucht geven aan huurders en verhuurders. Sommige verhuurders willen wel meewerken aan bijvoorbeeld uitstel van betaling, maar kunnen dit simpelweg niet omdat ze dan zelf in de problemen komen met betaling van hun hypotheek. Voor dit soort lastige situaties is financiële steun van de overheid erg welkom.
Verzoek tot ontbinding van de huurovereenkomst
Het is een ongeschreven regel: als de huur langer dan drie maanden niet wordt betaald, kan ontbinding van de huurovereenkomst worden gevraagd. De verhuurder moet hiervoor een procedure opstarten bij de kantonrechter. In deze procedure wordt dan natuurlijk ook gevraagd de huurder te veroordelen tot het betalen van de achterstallige huur.
Door de coronacrisis loopt de verhuurder het risico dat de huurder in de procedure een tegenvordering instelt tot verlaging van de huur (huurprijsvermindering). Hij heeft het pand immers een tijd niet kunnen gebruiken. Een huurder kan trouwens ook zelf naar de rechter stappen om verlaging van de huurprijs te vragen. Gelet op de extreme situatie die is ontstaan, sluiting door de overheid, zou het best eens zo kunnen zijn dat er een huurverlaging wordt toegekend.
Al met al een lastige situatie, die veel tijd, geld en energie kost. Beter is het dan ook om onze belangrijkste tip op te volgen: als er problemen dreigen met betaling van de huur, ga dan op tijd met elkaar in overleg om te bezien of er een oplossing gevonden kan worden en zo ja, leg deze dan schriftelijk vast.
Elke situatie is anders, met andere feiten en omstandigheden, en daarom gaat het vaak om maatwerk. Voor vragen over jouw specifieke situatie qua huur of verhuur kun je vrijblijvend contact opnemen met:
Femke Gietema-van der Heide (058-212 14 64 / gietema@vandersluisvanderzeekalmijn.nl)
IdeJan Woltman 058-212 14 64 / (woltman@vandersluisvanderzeekalmijn.nl)