HELP! DE (VER)KOPER HOUDT ZICH NIET AAN DE KOOPOVEREENKOMST, WAT MOET IK NU DOEN?
Iedereen kent ‘m wel, de oudhollandse uitspraak “bezint eer gij begint”. Laat dat nu precies zijn wat je beter maar kunt doen als je een woning of een bedrijfspand koopt, want dat gaat in de praktijk nogal eens mis. Waarom? Dat lees je hieronder in dit artikel. Ik zal afsluiten met enkele handige tips voor zowel koper als verkoper.
Twee enthousiaste jonge ondernemers
Recent heb ik twee jonge ondernemers bijgestaan die uit passie en enthousiasme een bedrijfspand wilden kopen. De twee jonge ondernemers wilden een hotelbedrijf runnen en sloten een koopovereenkomst met de eigenaren van het pand. Gelukkig hadden de twee jonge ondernemers gedacht aan het opnemen van een financieringsvoorbehoud voor de koopsom van maar liefst 1,8 miljoen euro. Hadden zij dat niet gedaan, dan was het voor hen slecht afgelopen en hadden zij 1,8 miljoen euro uit eigen zak moeten betalen. Het lukte namelijk niet om de financiering rond te krijgen. Je zou zeggen, dan hoef je het hotel niet meer te kopen, maar dat was hier helaas niet het geval. Verkopers vonden namelijk dat de twee jonge ondernemers veel te snel het financieringsvoorbehoud inriepen. Er ontstond een discussie over het wel of niet terecht inroepen van het financieringsvoorbehoud dat uitmondde in een rechtszaak waarin ik de twee jonge ondernemers heb bijgestaan. Is het opnemen van een financieringsvoorbehoud dan niet voldoende zou je zeggen?
Hoe zit het nu precies?
Allereerst, wat is een financieringsvoorbehoud? In het kort, als koper de koopprijs niet uit eigen zak kan betalen dan zal koper daarvoor een financiering bij (meestal) een bank moeten aanvragen. Krijgt koper de financiering, dan is er niets aan de hand. Krijgt koper de financiering niet, dan kan koper het financieringsvoorbehoud ‘inroepen’. Koper is dan van de koopovereenkomst af. Vaak gebeurt het ‘inroepen’ van het financieringsvoorbehoud door het sturen van een brief/mailtje aan de verkoper waarin je laat weten dat je een beroep doet op het financieringsvoorbehoud. Kortom, een financieringsvoorbehoud is een bescherming voor de koper.
Als je als koper een woning of bedrijfspand koopt zonder dat je een financieringsvoorbehoud afspreekt, dan kun je dus niet van de koopovereenkomst af als blijkt dat je de koopprijs niet kunt betalen. Tip: neem dus altijd een financieringsvoorbehoud op in de koopovereenkomst. Kun je dan vervolgens achterover leunen, of moet je wel je best doen om de financiering te regelen?
Dat is een inkoppertje, natuurlijk moet je je inspannen, maar lang niet altijd doet de koper dat. Dit wordt in de rechtspraak ook wel de ‘inspanningsverplichting’ van de koper genoemd. Vaak staat in de koopovereenkomst dat je bij minstens één bank de financiering moet hebben aangevraagd. Heb je dat als koper gedaan, dan heb je in beginsel voldaan aan de inspanningsverplichting en kun je niet het verwijt krijgen van verkoper dat je je best niet hebt gedaan om de financiering aan te vragen. Let er dan wel goed op dat je op tijd het financieringsvoorbehoud inroept. Meestal staat er een uiterste datum in de koopovereenkomst waarop dit mogelijk is. Ben je te laat, dan valt het doek en moet je de koopprijs gewoon uit eigen zak betalen.
Pas op voor de contractuele boete!
Dan nu terug naar het onderwerp van dit artikel, wat moet je doen als de koper of verkoper zich niet aan de koopovereenkomst houdt? Dit kan zich op meerdere manieren voordoen. Zo is koper verplicht om de koopprijs te betalen en in sommige gevallen ook verplicht om voor een bepaalde datum een zogenoemde bankgarantie te stellen. Dat is een garantie van de bank dat de borgsom die de koper aan de verkoper moet betalen wordt voldaan. Bij de meeste koopovereenkomsten is dat 10 % van de koopprijs van de woning of bedrijfspand. Verkoper is op zijn beurt verplicht om medewerking te verlenen aan de levering van de woning of het bedrijfspand aan de koper. Die levering vindt plaats bij de notaris.
In de meeste koopovereenkomsten is een artikeltje opgenomen over wat te doen als koper of verkoper zijn verplichtingen niet nakomt. In dat geval moet je een zogenoemde ‘ingebrekestelling’ sturen met de boodschap dat de andere partij binnen een termijn van (meestal) acht dagen zijn verplichtingen moet nakomen. Dat kan dus zien op het op tijd stellen van een bankgarantie, het betalen van de koopprijs en het meewerken aan de levering bij de notaris. Dat is de eerste stap.
Als er geen gehoor wordt gegeven aan de ingebrekestelling dan kun je – als je alsnog wilt dat de ander zijn verplichtingen nakomt en je nog vertrouwen in de ander hebt – alsnog nakoming van de verplichtingen vorderen. Dat is stap twee en dat gebeurt in de praktijk meestal via een brief en desnoods via de rechter, maar je kunt ook de koopovereenkomst ontbinden (annuleren) door een aangetekende brief te sturen waarin je laat weten dat je de koopovereenkomst ontbindt. Dat is de derde stap.
Let wel op, want in de meeste koopovereenkomsten is opgenomen dat je een contractuele boete moet betalen als je je verplichtingen niet nakomt. Die boete kan oplopen tot wel 10 % van de koopsom. In het geval van de twee jonge ondernemers zou die boete dus zomaar € 180.000,00 kunnen zijn wat je dan uit eigen zak moet betalen.
Conclusie
Let dus altijd goed op welke afspraken je maakt bij het sluiten van een koopovereenkomst voor een woning of bedrijfspand en bedenk vooraf of je die verplichtingen ook kunt nakomen. Houd vervolgens scherp in de gaten of je je ook aan de verplichtingen houdt, maar let er ook op dat de andere partij dat doet. Voor je het weet wordt je geconfronteerd met het betalen van een torenhoge boete. Daarom tot slot nog enkele tips.
Tips om problemen te voorkomen:
Voor koper:
- “Bezint eer gij begint”, denk goed na of je de verplichtingen kunt nakomen;
- Spreek daarom voor de zekerheid altijd een financieringsvoorbehoud af;
- Houd heel scherp de termijnen in de gaten voor het stellen van bijvoorbeeld de bankgarantie, maar ook voor het inroepen van het financieringsvoorbehoud;
- Wil je een beroep doen op het financieringsvoorbehoud, doe dat dan op tijd!
- Werkt verkoper niet mee aan de levering? Stuur dan een ingebrekestelling aan verkoper.
- Geeft verkoper geen gehoor hieraan? Dan heb je de keuze om alsnog nakoming te vorderen of de koopovereenkomst te ontbinden en aanspraak te maken op de contractuele boete.
Voor verkoper:
- Houd net als koper de termijnen scherp in de gaten, als verkoper moet je op de uiterste datum van levering medewerking verlenen aan de levering;
- Is koper te laat met het stellen van een bankgarantie, of betaalt koper de koopprijs niet, stuur dan een ingebrekestelling aan koper.
- Geeft koper geen gehoor hieraan? Dan heb je de keuze om alsnog nakoming te vorderen of de koopovereenkomst te ontbinden en aanspraak te maken op de contractuele boete.
Tot slot
Bevind jij je nu ook in één van bovenstaande situaties, of wil je graag advies om dit soort valkuilen te voorkomen, neem dan contact op met Koos Croes (058-2121464).