Advocaten zijn net mensen, zeggen we soms voor de grap. Want ja, ook wij lopen natuurlijk wel eens tegen juridische problemen aan. Hierbij dus voor de verandering een artikel met een persoonlijke noot van mijn kant!
Er kwam begin 2018 een mooie, oude boerderij te koop, waar wij direct interesse in hadden. Na een aantal bezichtigingen besloten we op een vrijdagmiddag een bod uit te brengen. Vol spanning wachtten we af. Tot we er de volgende dag toevallig nog eens langs reden en zagen dat de vlammen uit het dak sloegen! Er bleek met de harde wind een schoorsteenbrand te zijn ontstaan. De brandweer was er vlot bij, maar er was geen redden meer aan. De boerderij werd als verloren beschouwd.
En dan?!
We kregen van alle kanten berichten toegestuurd, hoe het nu kwam met de boerderij, want die hadden wij toch al gekocht? Nou nee, zo zit het niet helemaal…. Bij het kopen van een woning doorloop je namelijk verschillende trajecten. Ik neem deze trajecten met je door en zal de afgebrande boerderij als voorbeeld gebruiken.
Situatie 1 – Bod uitgebracht
Wij bevonden ons in situatie 1. We hadden alleen nog maar een bod uitgebracht. Een bod zegt feitelijk weinig. Een eventuele overeenkomst komt namelijk pas tot stand bij aanvaarding van het bod. Zolang dit bod niet is geaccepteerd, is er niets aan de hand. We bevinden ons dus nog in een vrijblijvende fase.
Ter verduidelijking. Een overeenkomst komt tot stand door aanvaarding van een aanbod. Nu zou je kunnen zeggen dat het aanbieden van een huis een aanbod is, maar dit is alleen een zogenoemde “uitnodiging tot onderhandelen”. Dus zelfs als je de vraagprijs van een woning biedt, dan ben je nog niet automatisch de koper. Er is pas een overeenkomst op het moment dat jouw bod wordt geaccepteerd.
Kortom, bij ons was er niets aan de hand. Het bod kwam eigenlijk te vervallen omdat de boerderij die te koop werd aangeboden niet meer bestond.
Situatie 2 – Bod geaccepteerd
Wat nu als het bod wél is geaccepteerd? Dan is er feitelijk dus wel overeenstemming bereikt. Maar in de wet staat dat een koopovereenkomst van een woning tussen particulieren pas tot stand komt bij een schriftelijke overeenkomst. Kortom, ook hier is er nog niets aan de hand.
Nu zul je denken, dat is gek! We hebben toch overeenstemming, ik heb nu toch een huis gekocht. Er is (bijvoorbeeld) zelfs al een afspraak gemaakt voor ondertekening van de koopovereenkomst. Maar daar waar mondelinge afspraken eigenlijk altijd geldig zijn, is dat bij de koop van een woning anders. Pas als de koopovereenkomst is getekend, is er een geldige koop gesloten.
Dus mocht het huis dat je wilt kopen afbranden nadat je bod is geaccepteerd, maar voordat je koopovereenkomst hebt getekend, dan is er voor jou niets aan de hand. Je kunt nog onder de koop uit en bent niet verplicht een afgebrand huis te kopen.
Bedenktijd kopen huis
En dan is het ook nog eens zo dat de koper na het tekenen van de koopovereenkomst drie dagen bedenktijd heeft. Tijdens deze drie dagen kan hij terugkomen op de koop. Mocht het bod dan al zijn geaccepteerd, dan is er niets aan de hand. De koop gaat simpelweg niet door. Deze bedenktijd geldt niet voor de verkoper. De verkoper kan zich alleen bedenken tót hij de overeenkomst heeft getekend.
Situatie 3 – Koopovereenkomst getekend
Ingewikkelder wordt het als de koopovereenkomst al is getekend. De woning heb je gekocht, maar je bent nog niet bij de notaris geweest. Voor de overdracht van een woning is een notariële akte nog wel vereist namelijk. In die akte van levering zou de woning aan jou geleverd worden in dezelfde staat als waarin ‘ie was ten tijde van het tekenen van de koopovereenkomst. Máár, de woning waarvoor je hebt getekend, kan niet meer worden geleverd, omdat die is afgebrand. Dat wat je hebt gekocht, kun je niet meer geleverd krijgen.
Tot het moment dat je de akte van levering tekent, ligt het risico bij de verkoper. Jij loopt dus géén risico.
Ook hier is er dan in principe niets aan de hand. De koopovereenkomst komt te vervallen omdat die van rechtswege is ontbonden. Wel is het vaak mogelijk om er als koper voor te kiezen de overdracht toch door te laten gaan, dit in combinatie met het ontvangen van de verzekeringsuitkering van de verkopende partij. Daarmee zou je dan de woning kunnen laten herstellen.
Situatie 4 – Leveringsakte getekend
Als de woning al aan je is geleverd, dan ontstaan er wel problemen. Ik schets de volgende situatie. Jullie zijn net bij de notaris geweest en de leveringsakte is getekend. De sleutels worden overhandigd en je denkt bij jezelf: laat ik er direct heen rijden! En dan kom je aanrijden en zie je de vlammen uit het dak slaan… Oh nee, daar gaat je net aangekochte woning!
Ik hoop dan van harte dat je de woning al verzekerd hebt vanaf de datum van levering, anders zijn de gevolgen niet te overzien. Bij géén verzekering raak je alles kwijt, maar je blijft verplicht om de hypotheek te betalen. Mocht je ‘m wel al verzekerd hebben, dan is er financieel gezien niets aan de hand, ware het niet dat het natuurlijk enorm jammer is!
En dat was het voor ons (maar nog meer voor de verkopers natuurlijk) ook, enorm jammer! Maar niets aan te doen. Always look on the bright side of life 🙂