Blog Sub Title
Heeft een pachter bij het einde van een pachtovereenkomst recht op de stikstofrechten van de verpachter? Een interessante en actuele vraag, waarover bij mijn weten nog niet eerder is beslist. Tot de uitspraak van de Pachtkamer van de Rechtbank Noord-Nederland van 4 mei 2021. Ik schreef er een artikel over in de Veldpost
Als agrarisch ondernemer heeft u vaak het privilege om in een boerderij te wonen. Wellicht een kop-hals-romp, stolpboerderij of landelijk woonhuis. Het zijn vaak oude boerderijen waarvan gezegd wordt dat ze karakteristiek zijn voor de regio. Eigenaar zijn van zo’n boerderij is prachtig. Maar wat als de gemeente vervolgens besluit dat de boerderij niet alleen karakteristiek is maar ook monumentaal?
Bestemmingsplannen geven vaak aan dat oude gebouwen karakteristiek zijn en stellen op grond daarvan voorwaarden aan eventuele verbouwingen en wijzigingen. Bij een monumentale status komen er nog veel meer voorwaarden om de hoek kijken. Zo dient er vaker een vergunning te worden aangevraagd en de originele staat te worden behouden. Of je daar als eigenaar nu direct blij van wordt valt te betwijfelen.
Een gemeente kan tot zo’n besluit overgaan als zij van oordeel is dat de boerderij vanwege de cultuurhistorische of architectonische waarde van belang is voor de regio of vanwege de zeldzaamheid of authenticiteit. Tegen een besluit van de gemeente om de boerderij tot gemeentelijk monument aan te wijzen kan je in bezwaar en daarna in beroep.
Bij het besluit tot aanwijzing tot een monument draait het om de afweging van het algemeen belang bij bescherming van cultureel erfgoed en de belangen van de eigenaar.
Als eigenaar kan je aandragen dat gekeken dient te worden of alle (bij)gebouwen wel onder de monumentenstatus moeten gaan vallen. Negatieve gevolgen voor bijvoorbeeld de herontwikkeling of verkoop kunnen ook worden aangedragen. Het feit dat de boerderij niet meer volledig in de originele staat is of dat de onderhoudsstaat matig is, maakt helaas niet dat de boerderij geen monument kan worden.
Als eigenaar kan je door de aanwijzing tot monument voor (onverwachte) kosten komen te staan. Zoals de vergunningskosten voor (onderhouds)werkzaamheden en de kosten van het in originele staat behouden. Omdat deze kosten deels door subsidies worden vergoed, is een financieel belang van de eigenaar onvoldoende om van de aanwijzing tot een monument af te zien. Duidelijk is dat de subsidies niet de volledige kosten zullen dekken. Bij lange na niet zelfs, zodat het vaststaat dat er wel financiële consequenties zijn voor de eigenaar.
Kortom, mocht uw boerderij of woonhuis door de gemeente als monument worden aangewezen dan is het niet alleen prachtig dat u in een dusdanige karakteristieke boerderij woont, maar zeker ook zaak om de consequenties daarvan goed te beoordelen en eventueel in bezwaar te gaan.
Deze column verscheen eerder (in iets andere bewoordingen) in de papieren uitgave van landbouwvakblad Veldpost. Meer informatie over Veldpost vindt u hier.
Een tijdje geleden heb ik samen met mijn collega Femke Gietema een artikel geschreven over huur tijdens corona. Dit artikel treft je hier aan.
We bespraken toen de gevolgen van de coronacrisis voor huurders die vanwege de lockdown verplicht waren hun zaak te sluiten. Ben je dan verplicht je huur te blijven te betalen? Of zijn er mogelijkheden om een lagere huur te betalen. De belangrijkste tip die we konden geven is ga simpelweg met elkaar in gesprek en heb begrip voor elkaars situatie. Zoek samen naar een oplossing die werkbaar is voor beide partijen.
In de zaak die zich onlangs bij de kantonrechter in Den Haag afspeelde was het beide partijen niet gelukt afspraken te maken. De verhuurder wilde de volledige achterstallige huur ontvangen en vorderde, vanwege de achterstallige huur, eveneens ontbinding van de huurovereenkomst met de huurder. Daartegenover vorderde de huurder een verlaging van de huur en droeg daar meerdere omstandigheden voor aan.
De kantonrechter heeft kort gezegd besloten dat sprake was van onvoorziene omstandigheden die van dien aard zijn dat de gevolgen van de coronacrisis niet volledig op de huurder konden worden afgewenteld. De ontbinding werd afgewezen en een huurkorting werd vastgesteld van 50%. Oftewel de huurder hoeft 50% van de huur te voldoen gedurende de periode dat de lock down van kracht blijft en het gehuurde verplicht gesloten is. De volledige uitspraak van de kantonrechter treft je hier aan.
Deze uitspraak is van belang omdat het een uitspraak in een bodemprocedure betreft en dus geen kort geding, waarin vaak een voorlopig oordeel wordt gegeven. Nu betekent deze uitspraak natuurlijk niet dat iedere huurder die getroffen is door de lockdown alsnog een huurkorting kan afdwingen van 50%. Het geeft alleen wel goed aan hoe er vanuit de rechterlijke macht gekeken wordt naar de huidige situatie en de juridische gevolgen daarvan voor huurders en verhuurders en wat in dat verband van belang is om rekening mee te houden.
De kantonrechter heeft bijvoorbeeld rekening gehouden met de hoogte van de omzetdaling ten opzichte van voorgaande jaren (ook rekening houdend met de omzet die nog wel gerealiseerd werd), de tegemoetkoming in de vaste lasten en overige steunmaatregelen vanuit de overheid en de vraag of dat alles overziende voldoende was om de huurlasten volledig te blijven voldoen.
Nu heeft iedere situatie vaak zijn eigen afwijkende omstandigheden, maar op basis van deze uitspraak van de Kantonrechter heb je als huurder meer inzicht in of in jouw persoonlijke situatie een huurkorting op zijn plaats is en hoe hoog die korting dan zou moeten zijn.
Ook voor verhuurders geldt dat op basis van deze uitspraak je niet zomaar hoeft in te stemmen met een korting van 50%. De huurder zal de nodige financiële informatie en onderbouwing moeten verschaffen aan de verhuurder zodat deze zich een goed beeld kan vormen over de vraag of een huurkorting en zo ja hoeveel, gerechtvaardigd is.
Indien u als huurder of verhuurder hier meer informatie over wil zijn we u uiteraard graag van dienst.
De weermannen en -vrouwen zijn er nog niet uit: krijgen we een koude periode of valt Nederland net in het gebied met zachtere lucht? Mocht het serieus gaan vriezen of sneeuwen dan kan dit zomaar het verkeer ontregelen en ervoor zorgen dat je medewerkers te laat op het werk komen. Of misschien helemaal niet. Voor wie is dat risico? Deze vraag kan door de lockdown niet zo relevant lijken, maar er zijn nog genoeg mensen die toch naar hun werk moeten.
Als er voor jouw bedrijf een cao geldt, controleer die dan eerst want in sommige cao’s zijn hierover afspraken gemaakt. Als er geen cao is vallen we terug op de wet. Maar de wet geeft geen duidelijke regels voor niet of te laat op het werk komen door weersomstandigheden. De enige begrippen die we kunnen gebruiken zijn de vage termen ‘goed werkgeverschap’ en ‘goed werknemerschap’. Dit houdt in dat de werkgever en de medewerker zich maximaal moeten inspannen om de regels en protocollen die er zijn, na te komen.
Wat betekent dit nu concreet?
Stelt dat er volgende week een halve meter sneeuw valt. Het KNMI geeft code rood. Supermarktmedewerker Jaap belt met zijn leidinggevende Saskia en zegt: ‘Luister Sas, er ligt een halve meter sneeuw. Ik kom vandaag niet, het is hartstikke glad en de stadsbussen rijden ook niet. En trouwens, met code rood mag ik de deur niet uit.’. Saskia is een beetje overdonderd en weet eigenlijk ook niet zo goed wat de status is van code rood. Betekent dat inderdaad dat iemand niet de weg op hoeft?
In dit voorbeeld neemt de medewerker het initiatief om thuis te blijven. Om te bepalen of het salaris moet worden doorbetaald zijn alle omstandigheden van belang (ik ga er voor dit voorbeeld vanuit dat hierover niets is opgenomen in een cao). Er moet dan onder andere gekeken worden naar hoe extreem de weersomstandigheden zijn. Code rood kan hiervoor een sterkere aanwijzing zijn dan code oranje. Ook speelt een rol of Jaap in redelijkheid veilig op het werk kan komen. Hierbij kan van belang zijn of het openbaar vervoer rijdt.
Naar mijn idee maakt Jaap zich er wel erg makkelijk van af. Het beste kan Saskia hem terugbellen en vragen alsnog te komen. Misschien kan iemand hem brengen met de auto of kan hij gaan lopen? Als Jaap weigert zich in te spannen om op het werk te komen dan kan de supermarkt zijn loon inhouden. Maar omdat dit toch een beetje een grijs gebied is, is het soms beter om een praktische en redelijke oplossing te zoeken. Als code rood is afgegeven en het openbaar vervoer niet rijdt, wat toch pittige omstandigheden zijn, zou je kunnen denken aan het afschrijven van een halve vakantiedag en het doorbetalen van de andere halve dag.
Er zijn geen keiharde regels voor te laat of niet op het werk komen door het weer. Het is daarom het beste om goed en duidelijk te communiceren en van beide kanten een beetje flexibel zijn.
En nu maar hopen dat het met het winterweer wat meevalt de komende tijd!
Afgelopen vrijdag ging ik met een goed gevoel het weekend in. ‘s Middags had ik namelijk een kort geding in deze zaak en de uitkomst was positief voor mijn cliënt. In dit geval ben ik daar extra tevreden mee, omdat ik het persoonlijk onrechtvaardig zou hebben gevonden als het loon van mijn cliënt volledig werd stopgezet.
Mijn cliënt is een 51-jarige man die al 23 jaar als dakdekker (pannenlegger) bij hetzelfde bedrijf werkt. In zijn vrije tijd vindt hij het leuk om dingen uit te vinden en te experimenteren. Soms is hij met kruit bezig. Begin november gaat dit gruwelijk mis als hij twee stoffen wil mengen. Hij raakt zwaargewond aan zijn hand. De vrouw van de dakdekker meldt hem ziek, de werkgever reageert medelevend. Maar eind december, twee dagen voor de jaarwisseling, krijgt de dakdekker een brief van een advocaat. Zijn loon wordt stopgezet, hij krijgt geen cent meer. De werkgever vindt dat de dakdekker opzettelijk arbeidsongeschikt is geraakt. Hij heeft onaanvaardbare risico’s genomen door te knoeien met kruit en daarbij een eventuele explosie met alle ernstige gevolgen van dien op de koop toegenomen.
Direct de volgende dag neemt de dakdekker contact met mij op. Hij vraagt zich af of het mag wat de werkgever doet. Kan de loonbetaling inderdaad worden stopgezet als iemand met opzet arbeidsongeschikt is? En wat is dat dan, ‘met opzet arbeidsongeschikt’?
Kort gezegd: als een medewerker ziek is, moet de werkgever toch minimaal 70% van het loon doorbetalen (afhankelijk van wat in de cao of de arbeidsovereenkomst is opgenomen kan dat tot 100% oplopen). Deze verplichting duurt twee jaar (104 weken). Dit is geregeld in artikel 7:629 Burgerlijk Wetboek. In lid 3 van dit wetsartikel staan de uitzonderingen op de regel. Het loon hoeft bijvoorbeeld niet te worden doorbetaald als je de genezing belemmert/vertraagt of niet meewerkt aan het opstellen van het plan van aanpak. En ja, als uitzondering wordt ook genoemd ‘indien de ziekte door zijn opzet is veroorzaakt’. Dus in theorie kan de werkgever van de dakdekker een punt hebben.
Maar wanneer is iemand dan met opzet arbeidsongeschikt? Dat staat niet met zoveel woorden in de wet, dus moeten we kijken naar wat de wetgever heeft bedoeld en hoe andere rechters daar in eerdere uitspraken mee zijn omgegaan. Uit de bedoeling van de wetgever blijkt dat een werknemer opzet moet hebben gehad op het ziek worden. Opzettelijk risicovol handelen is niet voldoende. Uit uitspraken van rechters blijkt dan ook dat opzet niet snel wordt aangenomen. Zo wordt het beoefenen van een risicovolle sport niet gelijkgesteld met opzet. Iemand die arbeidsongeschikt raakt doordat hij is gaan bungeejumpen, heeft nog steeds recht op doorbetaling van minimaal 70% van het salaris. Ditzelfde zie je ook bij cosmetische ingrepen die verkeerd zijn gegaan.
Het is pas opzet als de opzet van de medewerker gericht is op het veroorzaken van ziekte. Dat was bij de dakdekker absoluut niet het geval. Hij is onhandig bezig geweest, maar had niet de bedoeling ernstig gewond te raken.
Al met al ging het daarom tegen mijn juridische gevoel in dat het loon van de dakdekker volledig werd stopgezet. Te meer nu je als werkgever in dit geval ook de mogelijkheid had gehad om het wettelijk minimum van 70% door te betalen in plaats van de 100% die op grond van de cao verplicht was.
Gelukkig is de rechter het met mij eens. Ze doet direct mondeling uitspraak en bepaalt dat de dakdekker 70% van zijn loon moet ontvangen. Zo ging niet alleen ik prettig het weekend in, maar gold dat zeker voor de dakdekker.
Op 22 september 2020 werd Dalstra Reizen te Surhuisterveen in staat van faillissement verklaard met benoeming van Marco Kalmijn tot curator.
Na het uitspreken van het faillissement heeft de curator de afgelopen weken een inventarisatie gemaakt van de activa die in de boedel van het faillissement vielen en deze aangeboden aan de gegadigden.
Uiteindelijk heeft dit geresulteerd in de overname van de activa en activiteiten door familie Dalstra per 30 oktober 2020.
De familie Dalstra ziet na de coronacrisis weer toekomst voor haar busbedrijf.
Gezien de huidige onzekerheid zet familie Dalstra eerst zelf de activiteiten voort en voert zij zelf de ritten uit. Zodra de markt aantrekt zal familie Dalstra weer personeel aannemen. Daarbij is met de curator de afspraak gemaakt dat zij eerst het personeel van de voormalige Dalstra-vennootschap benadert en een dienstverband aanbiedt.
Curator Marco Kalmijn geeft aan verheugd te zijn dat hij deze doorstart met familie Dalstra heeft weten te bewerkstelligen. Het behoud van werkgelegenheid op korte termijn is spijtig genoeg niet te realiseren. Maar de overtuiging is dat zodra de mogelijkheden zich voordoen Dalstra Reizen weer geleidelijk kan groeien naar de omvang van vóór de coronacrisis.
Het gebeurt regelmatig dat een bedrijf failliet gaat en dan een doorstart maakt. Soms door dezelfde personen, soms door andere. Voor het personeel hebben een faillissement en een doorstart grote gevolgen. Iedereen wordt immers door de curator ontslagen en bij een doorstart kunnen ze weer in dienst komen. Maar een bedrijf gaat vaak in ‘afgeslankte vorm’ verder, een term die wordt gebruikt om aan te geven dat niet al het personeel wordt overgenomen. Met een voorbeeld leg ik uit hoe het zit met personeel bij doorstart na een faillissement.
Schoenenknaller B.V. heeft acht schoenenwinkels in het noorden van Nederland. De laatste tijd gaat het erg slecht met Schoenenknaller B.V. en uiteindelijk gaan ze failliet. Mijn cliënt, Grote Schoen B.V., wil de winkels van Schoenenknaller overnemen. Ik neem contact op met de curator om informatie op te vragen. Van de curator krijg ik het verkoopmemorandum gemaild. Daarin staat wat allemaal te koop wordt aangeboden: winkelinventaris, voorraad, handelsnamen en domeinnamen bijvoorbeeld.
Ook zit er een geanonimiseerde lijst bij van het personeelsbestand. Schoenenknaller had 80 mensen in dienst, waarvan ongeveer de helft er langer dan vijftien jaar werkt. Die hebben dus allemaal een vast contract. De andere 40 zijn voornamelijk parttimers met tijdelijke contracten, maar er zitten ook nog wel aardig wat vaste krachten tussen. Op het biedingsformulier moet worden ingevuld hoeveel personeelsleden de overnamekandidaat een contract wil aanbieden.
Mijn cliënt Grote Schoen ziet het helemaal zitten en wil een bod doen. Als ik hem vraag naar het personeel, doet hij daar wat makkelijk over. Ik heb hem namelijk laten weten dat de curator bij de gunning meeweegt hoeveel personeelsleden worden overgenomen. Natuurlijk is het geboden bedrag het belangrijkste, maar behoud van werkgelegenheid speelt wel degelijk een rol. ‘Ach, ik vul wel in dat ik 65 medewerkers overneem joh. Die geef ik gewoon een tijdelijk contractje van een half jaar en dat zie ik dan wel weer.’.
Maar hier moet ik toch even aan de noodrem trekken. Ik leg uit dat er bij een doorstart sprake is van opvolgend werkgeverschap als de medewerker hetzelfde werk blijft doen. Dit is geregeld in de Wwz (Wet werk en zekerheid). Opvolgend werkgeverschap heeft grote gevolgen voor de contracten die je medewerkers kunt aanbieden na een doorstart.
TEN EERSTE kun je medewerkers met een vast contract geen tijdelijk contract geven. Die moeten weer een vast contract krijgen. Geef je wel een tijdelijk contract dan eindigt dit niet van rechtswege, maar moet het worden opgezegd. Hiervoor gelden dezelfde regels als bij een gewoon ontslag: er moet dan een ontslagvergunning van het UWV zijn of het contract moet door de rechter worden ontbonden.
TEN TWEEDE tellen de dienstjaren van het eerdere contract gewoon door. Dit is belangrijk bij het berekenen van de transitievergoeding. Als je na een doorstart van iemand af wilt die al dertig dienstjaren bij het failliete bedrijf heeft, dan wordt dit een behoorlijke kostenpost. Een spijtig gevolg hiervan voor oudere werknemers is dat zij bij een doorstart vaak geen contract meer krijgen aangeboden.
Ook bij het toepassen van het afspiegelingsbeginsel zijn de dienstjaren van belang. Als Grote Schoen kort na de doorstart wil reorganiseren moet hij hier rekening mee houden. Met afspiegelen wordt de ontslagvolgorde bepaald en het aantal dienstjaren speelt hierbij een grote rol.
TEN DERDE tellen de eerdere tijdelijke contracten bij Schoenenknaller mee voor de zogenaamde ‘ketenregeling’. De ketenregeling gaat over de keten van tijdelijke arbeidscontracten die uiteindelijke leidt tot een vast contract. Per 1 januari 2020 is dit het geval na drie opeenvolgende tijdelijke contracten of bij meerdere tijdelijke contracten in een periode van drie jaar (in een cao kunnen uitzonderingen staan). De keten van contracten wordt verbroken als er in een periode van zes maanden geen contract is. Het is dus belangrijk dat Grote Schoen weet welke eerdere tijdelijke contracten er zijn. Het contract dat hij aanbiedt kan zomaar het vierde, en dus vaste, contract zijn.
TEN VIERDE kan er geen proeftijd worden afgesproken in de contracten die Grote Schoen sluit met het personeel dat hij overneemt.
De enige manier om deze punten te omzeilen is iemand compleet ander werk laten doen of langer dan een half jaar te wachten met het aanbieden van een contract. Dat laatste gaat bij een doorstart natuurlijk niet lukken.
Als Grote Schoen een echte cliënt was, dan zou ik hem geadviseerd hebben om de personeelslijst zeer kritisch te analyseren en pas daarna het aantal over te nemen medewerkers in te vullen. Zomaar iets doen is natuurlijk bijna nooit aan te raden. Maar als het gaat om overnemen van personeel bij doorstart na een faillissement kan het grote financiële gevolgen hebben.
Een bedrijf doorstarten na een faillissement is niet niks. Laat je daarom altijd goed adviseren, niet alleen door bijvoorbeeld een accountant maar ook door een advocaat. Bij mij en mijn kantoorgenoten kun je terecht voor deskundig advies, zowel op arbeidsrechtelijk gebied als op faillissementsgebied. Omdat wij ook regelmatig tot curator worden benoemd kennen wij beide kanten van het verhaal, kennis waarmee jij je voordeel kunt doen.
In het kader van Dierendag wel een geschikt spreekwoord. In de zaak die hierna volgt (die is gebaseerd op een recente uitspraak van de Rechtbank), is deze alleen niet zo passend. De vogels waar het daar om gaat hebben namelijk Dierendag 2020 niet gehaald, de vraag is: wiens schuld is dat?
Joop* houdt hobbymatig papegaaien (ongeveer 60 à 70 stuks) bij zijn woning. Deze verblijven in verschillende kooien, die staan op zijn perceel. Sjaak* is luchtballonvaarder en neemt deel aan diverse ballonvaartwedstrijden. Zo ook aan de wedstrijd van 11 maart 2017. Het vertrekpunt van deze wedstrijd ligt ongeveer 10 kilometer van het perceel van Joop af en na ongeveer 3/4e van zijn route vaart Sjaak in de buurt van het perceel van Joop. Hij vaart niet direct boven het perceel van Joop, maar boven het perceel van diens buurman. Kort daarna is hij met zijn luchtballon geland op een perceel even verder op. Tot zover niks geks en Sjaak is zich ook van geen kwaad bewust.
Maar onder hem zijn er toch de nodige dingen voorgevallen. Joop hoort namelijk lawaai en als hij buiten komt ziet hij de luchtballon over het perceel van zijn buurman varen. Hij ziet Sjaak en ziet ook dat Sjaak op dat moment gebruik maakt van zijn branders. Hij zoekt direct naar het telefoonnummer van Sjaak (naar aanleiding van de op de luchtballon vermelde gegevens) en kort daarna hebben Sjaak en Joop telefonisch contact. Joop weet Sjaak te vertellen dat ten gevolge van het lawaai van de branders van de luchtballon en de nabijheid van de luchtballon papegaaien zijn overleden! Nog diezelfde ochtend gaat Sjaak naar Joop toe en daar ziet Sjaak inderdaad twee dode papegaaien liggen. De volgende ochtend maakt Joop nog een foto van een derde dode papegaai.
Men raadt het al: Joop houdt Sjaak verantwoordelijk voor de dood van deze papegaaien. Dan is het de vraag, kan Joop Sjaak ook daadwerkelijk aansprakelijk stellen voor de dood van deze papegaaien? Want waar uit blijkt dan dat de papegaaien ten gevolge van de luchtballonvaart zijn overleden? Een dierenarts laat zijn licht er over schijnen en die constateert dat de vogels zijn overleden aan een hartstilstand, als gevolg van een acute stress aanval.
Sjaak vindt het heel spijtig voor Joop, maar betwist de aansprakelijkheid. Een oorzakelijk verband tussen het overvaren van zijn ballon en de dood van de papegaaien kan volgens hem niet worden aangetoond. Ook kan niet worden aangetoond dat het specifiek de ballon van Sjaak was die schade heeft veroorzaakt, nu er rond datzelfde tijdstip nog vijf ballonnen in de onmiddellijke nabijheid voeren. Joop laat het hier niet bij zitten en start een procedure op bij de Rechtbank.
De Rechtbank heeft in eerste instantie ook moeite met de zaak. De vraag blijft immers: kan nu die koppeling worden gemaakt tussen de luchtballonvaart van Sjaak en de dood van de papegaaien? Heeft Sjaak nu echt onrechtmatig gehandeld jegens Joop? Dit laatste vraag is voor de Rechtbank iets simpeler. Als komt vast te staan dat de drie papegaaien zijn overleden ten gevolge van het overvaren van de luchtballon, dan heeft Sjaak onrechtmatig gehandeld. Er is dan namelijk inbreuk gemaakt op het eigendomsrecht van Joop. Er is geen rechtvaardigingsgrond ten gevolge waarvan het Sjaak niet kan worden verweten zo dicht in de buurt van het perceel van Joop te moeten overvaren.
Maar dan de eerste vraag. Hoe stelt men dit verband tussen de dood van de papegaaien en de ballonvaart van Sjaak nu vast? Joop is degene die verantwoordelijk is voor de bewijslast inzake de oorzaak van het overlijden van de papegaaien. Dit was anders geweest als de luchtballon van Sjaak de enige luchtballon was geweest die zou zijn overgevaren, dan was de Rechtbank wel overtuigd van de aansprakelijkheid van Sjaak. Maar nu er meer luchtballonnen zijn overgevaren, moet Joop aantonen dat het de luchtballon van Sjaak is geweest die de schade heeft veroorzaakt.
Dit lukt Joop! Joop kan door getuigen en diverse routekaartjes en hoogtetabellen aantonen dat Sjaak de enige is die deze schade kon veroorzaken. De overige luchtballonnen vlogen verder weg van het perceel of aanzienlijk hoger. Sjaak was de enige die op een hoogte van 15 meter vloog, de rest tussen een hoogte van 77 meter en 362 meter. Dit is aanzienlijk hoger. Daarnaast waren er maar twee andere ballonnen die op dezelfde afstand van het perceel van Joop vlogen, namelijk 50 meter. Ter illustratie: Sjaak vloog op 15 meter en de andere twee op 263 meter en 355 meter. Daarnaast – en dat is wellicht nog het belangrijkste punt – vlogen alle ballonnen, behalve de ballon van Sjaak, langs de oostelijke zijde van het perceel. De zijde waar de papegaaienkooien overdekt waren, zodat de luchtballonnen die daar vlogen niet zichtbaar waren voor de papegaaien. Alleen Sjaak vloog westelijk over. Dit tezamen met de voornoemde afstanden maken dat het voor de Rechtbank wel duidelijk is: door de ballonvaart van Sjaak zijn de papegaaien van Joop overleden.
Uit deze casus blijkt maar weer duidelijk dat een ongeluk in een klein, onbewust hoekje kan zitten. Sjaak was zich waarschijnlijk van geen kwaad bewust tijdens de overvaart en ook Joop zal dit nooit hebben kunnen vermoeden. Desalniettemin kan Sjaak dan toch aansprakelijk worden gehouden, dit terwijl het natuurlijk nooit zijn bedoeling is geweest. Het zure is dan ook nog dat de voornoemde papegaaien nogal het nodige waard waren.
Schrik niet: Sjaak moet de waarde van de papegaaien, die is begroot op € 55.150,00, betalen! Daarnaast wordt hij veroordeeld in de proceskosten die alles bij elkaar € 10.000,00 begroten. Kortom: dit was een duur ritje, hij is de Sjaak!!
Wil je de uitspraak zelf lezen, dan kun je hem hier vinden.
*De namen zijn gefingeerd.
Afgelopen weekend besteed aan het verder inventariseren van de situatie bij Dalstra en met name de mogelijkheden (Dalstra reizen is op 22 september 2020 failliet verklaard, daarbij werd ik tot curator benoemd.).
Vanmorgen zal ik de 35 personeelsleden van Dalstra Reizen moeten ontslaan. Dat is nodig om te zorgen dat zij binnen twee tot drie weken hun salaris over september krijgen van het UWV. Bij faillissement krijgen de werknemers daarnaast tot een jaar terug hun vakantiegeld en vakantiedagen. Afhankelijk van de duur van het dienstverband daarnaast nog maximaal zes weken het volledige salaris waarin de werknemers nog ter beschikking van mij als curator staan.
Ik zet de noodzakelijke medewerkers in om de kans op een doorstart te maximaliseren. Verder deze week diverse gesprekken gepland met inmiddels een zevental belangstellende partijen.
Kopers die misbruik maken van het financieringsvoorbehoud bij de aankoop van een woning. Het klinkt als iets onmogelijks. Het financieringsvoorbehoud in koopovereenkomsten is er toch juist om de koper te beschermen? Toch komt het voor en blijkt vaak dat de door makelaars gebruikte standaard koopovereenkomst onvoldoende is om de verkopers hiertegen te beschermen. Hoe zit dit precies?
Stel je voor dat een jong stel uit hun kleine woning is gegroeid en een grotere woning wenst aan te kopen. Ze vinden elders in het dorp een mooie gezinswoning en willen deze kopen. Ze sluiten een koopovereenkomst met de verkopers en gaan naar de bank voor een hypotheek. Om te voorkomen dat ze in de problemen komen als zou blijken dat ze van de bank geen hypotheek zouden verkrijgen voor de koopsom hebben ze een financieringsvoorbehoud opgenomen in het koopcontract. Zo hebben ze 6 tot 8 weken de tijd om de hypotheek rond te krijgen en hebben ze de escape om nog van de koop af te kunnen zien als dit binnen die termijn niet lukt.
Voor iedereen die al eens een huis gekocht heeft is dit waarschijnlijk bekend terrein. Maar wist u ook dat…..
In de standaard koopovereenkomst die makelaars gebruiken bij de aankoop en verkoop van woningen staat een voorgedrukt artikel opgenomen om het financieringsvoorbehoud te regelen. Het doel van het financieringsvoorbehoud is de bescherming van de koper. Zo heeft de koper nog een uitweg uit de koopovereenkomst zonder in de problemen te komen als zij de financiering niet rond krijgt.
Het standaardartikel zoals dat is voorgedrukt in de modelkoopovereenkomsten is ook met die gedachte geformuleerd. Het artikel beschermt de koper. Waarschijnlijk is bij het opstellen van het artikel nooit bedacht dat er ook misbruik van dit artikel kan worden gemaakt door kopers en dat verkopers daartegen nu niet beschermd zijn. Dit is natuurlijk ook wel logisch omdat men ervan uitgaat dat kopers de woning graag willen hebben en er dus alles aan zullen doen om de financiering c.q. hypotheek rond te krijgen.
Helaas blijkt echter in de praktijk dat er toch kopers zijn die misbruik maken van het financieringsvoorbehoud. Ik hoor u al denken hoe dan? En waarom? Dit zal ik uitleggen aan de hand van het volgende voorbeeld.
Het eerdergenoemde stel heeft een koopovereenkomst gesloten met de verkopers voor een mooie gezinswoning. In het artikel hebben zij het standaard financieringsvoorbehoud op laten nemen. Ze gaan naar hun tussenpersoon en verzoeken deze om de hypotheek bij de bank te regelen. Zowel de man als de vrouw hebben een baan. Ook hebben ze zelf nog een koopwoning. Een paar weken na het ondertekenen van de koopovereenkomst komt er echter een andere woning in het dorp te koop. Deze woning is wel behoorlijk duurder maar kopers worden helemaal verliefd op deze woning. Maar wat nu? Ze hebben al een koopovereenkomst voor de gezinswoning.
Dan bedenken ze zich dat de termijn voor het inroepen van het financieringsvoorbehoud nog loopt. Dit is de enige manier om onder de koopovereenkomst uit te kunnen zodat ze toch de duurdere woning verderop in het dorp kunnen kopen. Het koopcontract en het financieringsvoorbehoud worden er nog eens bij gepakt en gekeken wordt wat de mogelijkheden zijn.
Het financieringsvoorbehoud geldt voor de hoogte van de koopsom. Er dient een afwijzing van een geldverstrekkende instantie, een bank, overlegd te worden aan verkopers als bewijs dat kopers de financiering/de hypotheek niet rond krijgen. Op grond van het artikel in het koopcontract hoeft hiervoor door de bank alleen gekeken te worden naar de inkomens/het salaris van de kopers. Wat blijkt dus, de overwaarde van hun eigen koopwoning, hun spaargeld en overige vermogen hoeft op basis van het financieringsvoorbehoud niet te worden gebruikt voor het verkrijgen van de financiering. Er wordt echt alleen gekeken naar het inkomen.
In het geschetste voorbeeld komt dit de kopers goed uit. Ze hebben namelijk veel spaargeld en een overwaarde op hun huidige koopwoning. Op basis daarvan kunnen zij de gezinswoning makkelijk financiering met hun inkomen. Maar nu er alleen naar het inkomen wordt gekeken telt dat dus allemaal niet mee en verzoeken ze de bank de financieringsaanvraag af te wijzen. En dit gebeurt.
Kopers laten verkopers weten dat ze zich beroepen op het financieringsvoorbehoud omdat de bank hun hypotheekaanvraag heeft afgewezen vanwege te weinig inkomen.
Een maand later kopen kopers het duurdere huis in het dorp. Ze betalen de woning met de overwaarde van hun eigen koophuis en twee ton spaargeld dat ze hadden staan. De hypotheek die ze voor dit duurdere huis van de bank krijgen is veel lager dan de aanvraag die ze hadden gedaan bij financiering van de gezinswoning.
U begrijpt dat kopers in dit geval misbruik hebben gemaakt van het financieringsvoorbehoud. Verkopers staan met lege handen, moeten hun woning opnieuw in de verkoop zetten en zien de kopers – die de koop niet door laten gaan omdat ze niet genoeg geld zouden hebben – een veel duurdere woning in hetzelfde dorp kopen. U zult begrijpen dat verkopers zich netjes gezegd behoorlijk bedonderd voelen.
Omdat kopers dus op grond van het standaardartikel niet verplicht zijn om hun vermogen/spaargeld en overwaarde van hun eigen koopwoning mee te nemen bij hun financieringsaanvraag kunnen ze een afwijzing bij de geldverstrekker “regelen” door een hoger bedrag aan financiering te vragen dan ze eigenlijk nodig hebben.
Om dit te voorkomen dien het standaardartikel in de standaardcontracten te worden aangepast. Zo dient er ondermeer te worden opgenomen dat de overwaarde van de eigen woning mee dient te worden genomen bij de financieringsaanvraag en tevens ook het eigen vermogen. Indien kopers dit niet willen dan kan je dit oplossen door een lager bedrag op te nemen in het artikel zodat de kopers slechts voor een lager bedrag de financiering kunnen aanvragen. Dit zijn slechts enkele eenvoudige oplossingen die snel zijn op te nemen in het koopcontract. Er zijn nog meer oplossingen te bedenken voor specifieke situaties. Hiervoor adviseer ik u contact met mij op te nemen voor verder juridisch advies.
Dan hoor ik u nog denken….kunnen de verkopers nu niks doen tegen zulke kopers?
Ja, er zijn wel degelijk juridische mogelijkheden die bekeken kunnen worden. Dit verschilt echter per specifiek geval. Zulke zaken vergen veel geduld en doorzettingsvermogen. Mocht u in een dergelijk situatie terecht komen neemt u dan contact op voor verder juridisch advies.
En verkoopt u dus uw woning of bent u van plan dit te gaan doen of bent u makelaar? Let dan goed op! De gebruikte modellen zijn standaardcontracten. Het doel van bepaalde artikelen – zoals de bescherming van de koper bij het financieringsvoorbehoud – is wellicht gewaarborgd in het contract maar de belangen van de verkopers niet. Pas het standaardcontract dus altijd aan, aan de specifieke situatie en kopers. Zo voorkomt u dat er misbruik kan worden gemaakt van bepaalde artikelen in de koopovereenkomst.
Mw. mr. Femke Gietema- van der Heide
